2024年の幕開け、１月１日。
一粒万倍日と天赦日・天恩日が重なるという今年1番運のいい日。
お財布を新しく新調するにも良い日とされており、
新年開けて、お買い物へ行かれた方も多かったのではないでしょうか。

そんな折、「能登半島地震 」が起こり、
日本中が、悲壮感に漂いました。

お亡くなりになった方や、まだ発見されていない方や
被災されている方もたくさんおられ、
復旧にたくさんの方々が尽力を尽くされている最中かと思われます。

能登の周辺においては、元々地盤が緩かったこともあり、
地面が割れている箇所が多く、
建物が崩れやすかったそうですね。

また、地震に対しての備えが少なかったこともあった為、
更に状況が悪くなってしまいました。

早く復旧の目途が立つことを、願うばかりです。

それに伴い、皆様も、
耐震性について、さらに危惧されたのではないでしょうか。

そこで、本日は、
中古マンションの「耐震性・築年数・管理」について
お話していこうと思います。

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①《耐震性》

古いマンション＝地震に弱い と決めつけてしまうのは賢明ではありません。

【旧耐震基準・新耐震基準】

中古マンションの耐震性を知る為の基準として、
「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。

違いとしては、
旧耐震基準➡1981年5月31日以前に建築されたもの
新耐震基準➡1981年6月1以降に建築されたもの
となっています。

それぞれの基準の目安は、
旧耐震基準➡震度5強程度の揺れで倒壊しないレベル
新耐震基準➡震度6強～7程度のゆれに耐えられるレベル
とされています。

これを見る限り、新耐震基準の方が地震の揺れに対して強い基準をクリアしているといえます。
但し、「旧耐震基準だから危険」だと一概には言えません。
旧耐震基準でも堅牢な造りの物件や、耐震診断が行われて必要な耐震補強をしている建物もあるからです。

【耐震等級】
次に、「耐震等級」というものがあります。
これは「住宅性能表示制度」の中で定められた等級のことで、住宅の耐震性を示しています。

等級によってどのくらいの差があるのかというと、
等級1➡震度6強程度の地震で倒壊しない強度
等級2➡等級1の1.25倍
等級3➡等級1の1.5倍
とされています。

このように、耐震等級1でも建築基準法で必要とされる耐震性は十分にあると言えるのです。

【地震に弱い建物の形】
マンションの形は、耐震性に影響があるとされています。

一般的に地震に強いと言われているのは、平面や立面がそろっている正方形の低層マンションや
シンプルな箱型のマンションです。

反対に、地震に弱いとされているのは、1階を駐車場にしたマンションや、
1階の開口部や窓が多いマンションがあげられます。
これらの形は、1階部分を主に柱で支える為、耐震性の弱さが懸念されます。

また、面がそろっていないマンションは接合部分に自身の被害が生じやすいとされています。
ただ、そのようなマンションでも技術的なカバーで耐震性を高めているものもある為、
不動産会社に詳しく確認してみましょう。

【耐震・免震・制振】
耐震対策には、大きな地震に対して建造物の倒壊を防ぐ3種類の対策方法があります。

耐震➡建造物自体の強度を高める
免震➡基礎と建造物の間に免震装置を設置し、地震の揺れを逃がす
制振➡建造物に自身エネルギーを吸収する部材を組み揺れを軽減する

それぞれ詳しくみていきましょう。

【耐震】
地震エネルギーを建物の柱や梁などの構造部分の強度で耐える構造です。
これまでに繰り返し大きな地震が発生している日本においては建造物の強度が高められており、
耐震構造は一般的に広く採用されている地震対策です。
マンションに限らず、戸建など、多くの建造物で採用されています。

耐震は新築時にはもちろん、中古の建物にも導入できます。
ただ、耐震は地震による揺れを建造物が受け止める為、建物自体が損傷したり、
家の中の家具が店頭したりといったことが起こります。

【免震】
基礎と建造物の間に免震装置を設置することで、地震の揺れを外へ逃がす構造です。
建造物で揺れを受け止める耐震構造と違い、地震エネルギーを逃がす為、
建物への被害が少ないとされています。
家具の転倒被害なども抑えられ、地震発生時に大きな揺れを感じる恐怖を軽減させられるでしょう。
ただ、工期が長く、コストがかかるというデメリットもあります。

【制振】
建造物自体に自身エネルギーを吸収する部分を組み込むことで、地震による揺れを軽減します。
制震装置の種類もいろいろあり、オイル・ゴム・鋼材などの素材があります。
免震と同じく揺れ自体を逃がす為、建物の構造部分への被害などを抑えられるでしょう。
建物の被害が少ないと、地震発生後も継続して住めるというメリットがあります。

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②《管理》
国土交通省は、鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は、117年と示しています。
また、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数は120年、外壁仕上げにより150年まで延命されるとしています。

マンションは定期的なメンテナンスや適切な修繕を行うことで、長く住むことが可能となります。
その為、マンションを選ぶ際には、管理状態をチェックすることが欠かせません。

【修繕積立金】
分譲マンションを購入すると、修繕積立金が毎月徴収されることが一般的です。
このお金は建物の壁や屋根、給排水管などの共用部を維持、修繕するために使われます。
適切な修繕を行ってマンションの寿命を伸ばす為に、修繕積立金の徴収は必要なことなのです。

【修繕計画や資金計画】
マンションの長期修繕計画には、いつどのような修繕工事が必要か、それを実行する為には
どれほどのお金が必要か、修繕積立金の状況、資金計画などが記載されています。
マンションが健全な状態を維持するために必要なものです。

また、この修繕計画に基づいて、修繕積立金を算出することが一般的で、
修繕計画を確認することで、居住者は修繕積立金を支払う根拠が明確になります。
修繕計画の対象は、外装塗装屋給水設備の修繕などの共用部となり、
専有部分は対象外です。

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③《築年数》
一般的にマンションは1年で価値が急落し、築10年で70～80％程度になるとされています。
そして、築25年経つ頃には半分ほどまで価値が落ち、その後緩やかに下落します。

マンションの価格を左右するのは築年数だけではないため、一概には言えませんが、
築年数という観点から見ると、築25年程度経過したマンションは、
資産が目減りしにくいという見方があります。
あえて築年数の経った中古物件を購入し、自分好みにリノベーションするという方法もあります。

ちなみに、近畿地区での築年数別の成約㎡単価推移は、以下の通りです。

ー「近畿不動産流通機構」より抜粋ー

併せて、JR山陽本線沿いの直近2年間分の
までの　中古マンションの平均単価は、ほぼ横ばいです。

ー「近畿不動産流通機構」より抜粋ー

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④《地震以外の災害に備えて・・・》
災害は地震だけではありません。
毎年のように日本各地で自然災害が出ている状況を考えると、さまざまな災害への対策の部分で
チェックしたいところです。

【ハザードマップ】
地震をはじめ、洪水・津波・高潮・土砂災害など、自然災害はいつ起こるかわかりません。
このような自然災害による被害を予測し、被害の範囲や避難場所を表したものがハザードマップです。
購入したいマンションがハザードマップでどの程度の災害の危険にあるのか、確認してみましょう。

【防災対策】
マンションにおける防災対策がどのようにされているか、みておきましょう。
例えば、電気・水道・ガスのライフラインが停止した時の対応、災害備蓄品の状況、防災組織などがあげられます。
災害への対策をマンションとして、どのように取り組んでいるのか事前に分かっていれば、
いざという時に困らないでしょう。

以上、中古マンションの選び方の一つとしてのチェックポイントであったり、
マンション選びで考慮したい項目についてご紹介しました。

何度もお伝えしますが、「中古マンション＝耐震性がない」わけではありません。
中古マンションを購入してリノベーションをすると、
予算を抑えつつ間取りや建材を自分好みにできるというメリットがあります。

耐震性だけにとらわれず、どこを重視するのか、予算をどこにかけるのかバランスを取りながら、
納得のいく家選びをしてみてはいかがでしょうか？